La taverne des embauchés

Attention avec vos histoires d'immobilier payé par un locataire, sur le papier c'est beau et brillant, dans les faits c'est bien plus obscur.

Je fais la compta de quelques SCI, j'ai fais des plans de financement d'autres immeubles et le résultat est sans appel :
Tu ne rentres pas dans tes frais.

L'entretien, les impôts et taxes, le remboursement de l'emprunt ne sont pas absorbés par les loyers encaissés et les réductions d’impôts (qui ne sont jamais prises en compte vu que tu es toujours en déficit )
Alors à moins de faire un emprunt sur 50ans et d'avoir trouver le parfait pigeon, va falloir être prêt à mettre la main à la poche.

Komin, comptable de son état pour vous servir

Ca me fait sourire que vous parliez de location/achat, je suis courtier en prêt immobilier

Sans mentir, après avoir bosser en banque, en cabinet de gestion de patrimoine et en tant que courtier en prêt, je connais vraiment pas mal de choses, me manque plus que la casquette d'agent immobilier et j'aurai tout fait
Par contre sans mentir, je pense qu'en étant salarié au SMIC je peux arriver en 2 ans à devenir entièrement financièrement indépendant, j'ai créé un topic pour ceux que ça intéresse sur le sujet, je tiendrai au courant de mes avancées dessus

Acheter, louer puis racheter c'est bien mais délicat.
Car quand tu loues ton appart, généralement la location tu peux la faire à plus ou moins le prix de ton crédit si tu veux t'aligner sur les prix du marché.

Avec les impôts locaux et fonciers t'y perds un peu, mais rien de bien grave surtout que sur le long terme t'es gagnant.

Mais même en supposant que tu rentres à 100% dans tes frais, que ton appartement ne soit jamais vide de locataire, et que tu n'ai jamais d'impayé, tu perds dans ta capacité de crédits.
La raison c'est que la banque ne prendra en compte que 70% de tes revenus locatifs pour le calcul de ton droit au crédit.

Je m'explique.
On suppose que je gagne 2100 nets.
33% d'endettement max = je peux emprunter pour 700€ par mois.

Je fais mon achat, je le mets en location, je le loue également 700€ et je rentre dans mes frais.

Sauf que ce que vois la banque, c'est:

Tes revenus
- 2100 de salaire
- 70% du loyer à 700€, soit 490
Total: 2590€

À 33% ça veut dire que tu as une possibilité d'endettement pouvant aller jusqu'à 863€

Tes crédits
Tu peux aller jusqu'à 863€
Mais tu as déjà un crédit de 700€ (ton premier achat).
Donc il ne te reste que 163€ pour ton deuxième achat.

Évidement c'est légèrement simplifié mais c'est l'idée
Donc il faut être très minutieux quand on a ce genre de projet.
Soit avoir un très gros apport pour pouvoir racheter "gros" dès le deuxième achat. Soit acheter beaucoup plus petit sur le premier pour garder de la marge dans ta capacité d'endettement

Le 11 janvier 2017 à 13:15:10 [ClubSandwich] a écrit :
Ca me fait sourire que vous parliez de location/achat, je suis courtier en prêt immobilier

Sans mentir, après avoir bosser en banque, en cabinet de gestion de patrimoine et en tant que courtier en prêt, je connais vraiment pas mal de choses, me manque plus que la casquette d'agent immobilier et j'aurai tout fait
Par contre sans mentir, je pense qu'en étant salarié au SMIC je peux arriver en 2 ans à devenir entièrement financièrement indépendant, j'ai créé un topic pour ceux que ça intéresse sur le sujet, je tiendrai au courant de mes avancées dessus

A part être rentier je vois mal comment tu peux être indépendant (j'ai lu ton topic)

Le 11 janvier 2017 à 13:15:10 [ClubSandwich] a écrit :
Ca me fait sourire que vous parliez de location/achat, je suis courtier en prêt immobilier

Sans mentir, après avoir bosser en banque, en cabinet de gestion de patrimoine et en tant que courtier en prêt, je connais vraiment pas mal de choses, me manque plus que la casquette d'agent immobilier et j'aurai tout fait
Par contre sans mentir, je pense qu'en étant salarié au SMIC je peux arriver en 2 ans à devenir entièrement financièrement indépendant, j'ai créé un topic pour ceux que ça intéresse sur le sujet, je tiendrai au courant de mes avancées dessus

Ca m'interesse a mort
Tout les mecs qui parlent de ca conseillent d'etendre un maximum le crédit pour réduire les mensualité le plus possible. Le tout c'est de faire la bonne affaire a l'achat, de ce qu'ils raconte, le seul moyen de rentrer dans leurs frais c'est d'acheter au rabais. Genre un truc a 70000€ tu va proposer 45000 quoi

Le 11 janvier 2017 à 13:18:42 South_Killer a écrit :
Acheter, louer puis racheter c'est bien mais délicat.
Car quand tu loues ton appart, généralement la location tu peux la faire à plus ou moins le prix de ton crédit si tu veux t'aligner sur les prix du marché.

Avec les impôts locaux et fonciers t'y perds un peu, mais rien de bien grave surtout que sur le long terme t'es gagnant.

Mais même en supposant que tu rentres à 100% dans tes frais, que ton appartement ne soit jamais vide de locataire, et que tu n'ai jamais d'impayé, tu perds dans ta capacité de crédits.
La raison c'est que la banque ne prendra en compte que 70% de tes revenus locatifs pour le calcul de ton droit au crédit.

Je m'explique.
On suppose que je gagne 2100 nets.
33% d'endettement max = je peux emprunter pour 700€ par mois.

Je fais mon achat, je le mets en location, je le loue également 700€ et je rentre dans mes frais.

Sauf que ce que vois la banque, c'est:

Tes revenus
- 2100 de salaire
- 70% du loyer à 700€, soit 490
Total: 2590€

À 33% ça veut dire que tu as une possibilité d'endettement pouvant aller jusqu'à 863€

Tes crédits
Tu peux aller jusqu'à 863€
Mais tu as déjà un crédit de 700€ (ton premier achat).
Donc il ne te reste que 163€ pour ton deuxième achat.

Évidement c'est légèrement simplifié mais c'est l'idée
Donc il faut être très minutieux quand on a ce genre de projet.
Soit avoir un très gros apport pour pouvoir racheter "gros" dès le deuxième achat. Soit acheter beaucoup plus petit sur le premier pour garder de la marge dans ta capacité d'endettement

J'ai tout compris (en ayant lu 3 fois)

Mais j'ai mal à la tête maintenant

Le but est de le devenir,

J'ai réglé la plupart des contres arguments à mon projet, genre la vacance locative et tout.
La seule chose que je ne peux pas gérer c'est la garantie prise par la banque sur mes biens, je souhaite une hypothèque (car rien n'est centralisé chez les banques par ce biais) mais la plupart des banques préfèrent la caution d'une société type Crédit Logement.

Le 11 janvier 2017 à 13:22:26 South_Killer a écrit :
Entièrement indépendant en 2 ans de SMIC ?
2 ans de SMIC net ça fait 27.600€, si tu connais investissement à 27k qui te permet d'être indépendant financièrement ça m'intéresse, car les 27k je les ai

T'as le coeur accroché? Tu peux aller trainer sur les marchés de produits financiers dérivés

Le 11 janvier 2017 à 13:22:26 South_Killer a écrit :
Entièrement indépendant en 2 ans de SMIC ?
2 ans de SMIC net ça fait 27.600€, si tu connais investissement à 27k qui te permet d'être indépendant financièrement ça m'intéresse, car les 27k je les ai

Attention je ne dis pas indépendant avec 2 ans de SMIC,
Mais indépendant en gagnant simplement le SMIC.

Tout va dépendre du prix moyen de ta ville, le but est de se créer un patrimoine rentable par l'emprunt donc au SMIC attention tu vas pas pouvoir emprunter grand chose, ... officiellement

Ou alors vous avez également la possibilité d'achat à terme qui n'est pas considérée comme un crédit il me semble.

Ou alors le viager

Le calcul de South_Killer est juste, le seul problème qu'il a omis (et c'est toute la difficulté du locatif) c'est de calculer la nouvelle capacité d'emprunt en prenant en compte le futur loyer espéré.

Ouais c'est la merde ce genre de calcul d'enveloppe de budget max!

Le 11 janvier 2017 à 13:25:19 YAYATOURE a écrit :
Yo salut, je bosse à la SNCF depuis 3ans maintenant des questions?

Salut, tu fais quel métier, tu travailles dans quelle branche et région?

Le 11 janvier 2017 à 13:28:02 kominsor a écrit :
Ou alors vous avez également la possibilité d'achat à terme qui n'est pas considérée comme un crédit il me semble.

Ou alors le viager

Viager oui possible, attention vous payez un bouquet + une rente jusqu'au décès de la personne.
Si vous voulez acheter par ce biais il faut acheter en viager libre mais ça part assez vite.

Le 11 janvier 2017 à 12:56:25 GuesnoBastard a écrit :
Rien à foutre de changer de logement.
Tu loue ton appartement et c'est le locataire avec l'état qui paye ton credit et tes impôts foncier.
Il faut juste faire en sorte d'acheter un immeuble pas trop vétuste (ou les gros travaux on etait effectué il y a peu. Comme la toiture et les façades). Avec un bon rapport qualité prix. Il suffit juste de se trouver un bon locataire (le plus
Difficile) et le tour est joué.
Il paye votre propriété qui participera à votre capital retraite pour votre avenir

C'est ce que j'ai fais et j'ai réemprunter pour un autre appartement.
Et même en cas de déficit foncier, vous avez une déduction fiscale. Et avec la loi Pinel...

Après Paris ou ses banlieu, je sais pas combien coute le m2. Par chez moi, l'immobilier reste abordable et avec des taux d'emprunt très bas.

Lache des chiffres
A combien est le m², a combien t'as acheté pour combien de m². A combien quel taux t'as eu ton crédit, pour combien d'apport, pour quelle durée, etc .

Le 11 janvier 2017 à 13:33:52 le_surricate a écrit :

Le 11 janvier 2017 à 12:56:25 GuesnoBastard a écrit :
Rien à foutre de changer de logement.
Tu loue ton appartement et c'est le locataire avec l'état qui paye ton credit et tes impôts foncier.
Il faut juste faire en sorte d'acheter un immeuble pas trop vétuste (ou les gros travaux on etait effectué il y a peu. Comme la toiture et les façades). Avec un bon rapport qualité prix. Il suffit juste de se trouver un bon locataire (le plus
Difficile) et le tour est joué.
Il paye votre propriété qui participera à votre capital retraite pour votre avenir

C'est ce que j'ai fais et j'ai réemprunter pour un autre appartement.
Et même en cas de déficit foncier, vous avez une déduction fiscale. Et avec la loi Pinel...

Après Paris ou ses banlieu, je sais pas combien coute le m2. Par chez moi, l'immobilier reste abordable et avec des taux d'emprunt très bas.

Lache des chiffres
A combien est le m², a combien t'as acheté pour combien de m². A combien quel taux t'as eu ton crédit, pour combien d'apport, pour quelle durée, etc .

REPONDEZ AU SURRICATE TOUT DE SUITE

Le 11 janvier 2017 à 13:02:34 Serpenoise a écrit :

Le 11 janvier 2017 à 13:00:57 El-Vaultboy a écrit :

Le 11 janvier 2017 à 13:00:32 Serpenoise a écrit :

Le 11 janvier 2017 à 12:59:54 El-Vaultboy a écrit :

Le 11 janvier 2017 à 12:58:54 Serpenoise a écrit :

Le 11 janvier 2017 à 12:52:23 El-Vaultboy a écrit :

Le 11 janvier 2017 à 12:50:43 Serpenoise a écrit :
je crois, je dis bien, je crois, que j'ai decroché un entretien ...
affaire à suivre ...

Tu crois ? Explique !

Le 11 janvier 2017 à 12:52:38 Jean-Coulibaly a écrit :

Le 11 janvier 2017 à 12:50:43 Serpenoise a écrit :
je crois, je dis bien, je crois, que j'ai decroché un entretien ...
affaire à suivre ...

Des détails et des noms, TOUT DE SUITE

La drh d'ikea qui m'a laissé un message, elle desire "s'entretenir" avec moi
sauf que je n'ai pas le droit de repondre au telephone au taf ...

Demande à rappeler sur un temps de midi ou bien après le boulot, non ?

numéro privé les sagouins. Pas grave si je reloupe son appel, j'appellerai moi. J'ai son prenom à la bonne dame

On croise les doigts !

on va voir, jsuis pas du genre à m'enjailler trop tot. Tavernier, un thé stp !!

Trinquons !
Au nouveau taf de Serpenoise !